自从去年国家的宏观调控效果初显，及至今日，房地产市场从火爆、过热的境况转为理性、回归的诡计，这已经是个无需争辩的事实。房价下降、商家开始大规模的促销打折、购房者持币观望显现严重、交易量同比大幅度萎缩等等市场现场都可以验证这一点，可以说房地产市场伴随着国家整体宏观经济的调整，已经完全没有了昔日的“疯狂”。

利率下调、带抵押交易，银行频频出招“救市”

日前，几个被认为有“救市”倾向的贷款政策、交易管理政策出台。首先是光大银行上海分行上周宣布，下调固定利率贷款的优惠利率、基准利率和上浮利率，同时规定住房固定利率不再仅限于首套自住房和第二套住房贷款，商用房固定利率的金额组合和期限组合贷款也领先于同业恢复执行。经过本次调整，光大银行商用房固定优惠利率以及对二套住房适用的住房固定基准利率，已与人民银行规定的同期商用房浮动利率下限持平。

据悉，光大银行本次个人住房固定利率贷款3年期优惠利率调低3个基点至6.63%，5年期优惠利率调低8个基点至6.78%；10年期优惠利率调低25个基点至6.93%；15年期优惠利率调低25个基点至7.33%；20年期优惠利率调低35个基点至7.58%。不过，该行同时规定第二套住房贷款执行固定基准利率；第三套及以上住房贷款执行固定上浮利率。

其次是上海的二手房交易又推出新招。建设银行上海分行推出了“无需结清贷款，即可轻松卖房”的二手房带抵押买卖交易服务。建行的这个做法，起源于上海市二手房市场政策的新变化。上海市已经开始进入“二手房交易资金监管”新一轮试点。该试点规定，在交易资金监管系统内，二手房卖方不再需要还清贷款就可过户。据称，在这个资金监管系统中，上海房地产交易中心负责二手房过户；上海房地局和上海房地产交易中心成立的上海市房地产交易资金管理有(限公司将协调银行、中介与二手房买卖双方间的关系；银行将负责资金安全、款项划拨；中介将负责撮合成交、办理手续等业务。原来由中介公司全面负责的协调业务、资金监管业务、撮合成交将分散到房地产交易资金管理有限公司、银行、中介等专业机构三方面协作完成。

银行挑战禁令 缘于自身利益难以保障

无论是光大银行的利率调整，还是建设银行的交易新招，以及深发展银行推出的气球贷等贷、双周供等贷款品类，都能够在市场不景气的情况下，起到一定的促进交易、稳定市场的作用。但银行为什么冒着挑战央行转按揭禁令、挑战二套房贷款政策的风险来推出各项优惠政策呢？

首先，个人房地产抵押消费贷款对于银行来说，仍然属于比较优质的业务品类，虽然近年来不良贷款比率略有抬头，但还是能够为银行贡献相当不错的收益，尤其是在央行频频加息、提高准备金率的大背景下，各商业银行的经营压力也更加严重。房地产市场交易滑坡，这自然就降低了银行获利的直接渠道，适当调整政策，就能够将楼市中的潜在需求（且不管这需求是实际的居住需求还是投资性购房需求）进一步释放出来，以刺激楼市交易、稳定发房价，提高银行的整体经营收益率。

从另外一个角度来看。如果房地产市场持续交易冷清，则开发企业就面临销售回款速度减慢和银行贷款压力增加的境地，在宏观货币供应从紧的背景下，则企业资金将严重吃紧，甚至危及到企业的生存底线，就会进一步威胁到银行发放给企业的开发贷款能否按期、安全收回的自身利益。在这个阶段，银行没有那么多的信贷指标继续放贷给开发企业，同时如果继续注资给已经有贷款的开发商，又会增加贷款的不良率风险。最可行的办法就是在消费端采取措施，帮助开发企业争取更多的销售回款，同时自己也能多放出品质优良的个人住房贷款，此一箭双雕的办法短期对银行来说绝对利好。

楼市进入下行通道，房价将上涨乏力

可以看出，无论对银行，对开发商，还是对普通消费者来说，现阶段推出相关的优惠政策都无疑是重大利好。从目前的市场状况来看，下调固定利率贷款的优惠利率、二手房带抵押交易等办法出台虽然会在一定程度上刺激供应和释放需求，进而稳定楼市。但房地产市场现在最需要的是老百姓对购房的消费信心，经历了房价暴涨之后的楼市，房价已经开始松动，投资客已经开始撤离市场、普通购房者观望情绪已经形成，赖以支撑以往高房价的各种需求基础已然改变，市场一旦进入了下行通道，想通过某一两个政策就彻底扭转局势是不可能的，我们的政府对市场宏观调控，不也是经历了几年的时间，大小政策无数，才真正见到调控的效果吗？因此，我们有理由认为，稳定市场固然重要，但房价上涨乏力还将持续。